Falar com Especialista
Diagnóstico do imóvel e da sociedade
Verificamos titularidade, ônus, tipo societário e se a operação faz sentido para o objetivo.
- Matrícula, IPTU e certidões do imóvel
- Contrato social e situação da empresa
- Identificação de impedimentos e riscos
Transformar imóvel em capital exige mais que contrato.
A integralização envolve avaliação, alteração societária, análise de ITBI e registro na matrícula. Pular etapa deixa a sociedade e o patrimônio expostos. A Genius 7 coordena o processo com contador, registrador e profissional habilitado.
Avaliação · ITBI sob análise · Registro na matrícula · Atualização do CNPJ
Avaliaçãoconforme o tipo societário e a finalidade
ITBI sob análisea imunidade não é automática
Registro obrigatórioa propriedade só se transfere com o registro
O que resolvemos
O imóvel entra na sociedade — e a responsabilidade também.
Integralizar não é apenas mudar o contrato social. É avaliar o bem, apurar o tributo, registrar a transferência e refletir tudo nos cadastros. Cada etapa depende da anterior.
Avaliação e laudo
A avaliação do bem precisa atender ao tipo societário e ao que o registro e o banco exigem.
- Definição do formato de avaliação
- Laudo com valor e método
- Compatibilização com o aumento de capital
Alteração contratual e ata
O aumento de capital com integralização em bem precisa estar refletido no ato societário correto.
- Minuta de alteração ou ata
- Aprovação e assinaturas dos sócios
- Registro na Junta Comercial
ITBI: incidência ou imunidade
A imunidade na integralização depende de requisitos legais e não é automática.
- Análise da atividade preponderante da empresa
- Enquadramento e cálculo quando houver ITBI
- Emissão e conferência da guia municipal
Registro na matrícula
É o registro no cartório de imóveis que transfere a propriedade para a sociedade.
- Organização dos documentos para o registro
- Acompanhamento de exigências do cartório
- Matrícula atualizada após a operação
Atualizações cadastrais e contábeis
Depois do registro, a operação precisa aparecer corretamente no CNPJ, na contabilidade e nos cadastros.
- DBE e cartão CNPJ
- CCM e cadastros municipais
- Escrituração contábil do bem e do capital
ITBI não é automático. A imunidade prevista para realização de capital tem requisitos e exceções — inclusive para empresas com atividade preponderante de compra, venda, locação ou incorporação imobiliária. A análise é feita caso a caso com o contador; quando houver questão jurídica, atuamos com advogado.
Como funciona
Quatro etapas que não podem ser invertidas.
1
Due diligence
Imóvel, sócios, empresa e objetivo da operação analisados em conjunto.
2
Avaliação e estrutura
Definimos valor, forma de integralização e o ato societário necessário.
3
Contrato e ITBI
Alteração registrada, tributo apurado e guia paga quando devida.
4
Registro e atualização
Transferência na matrícula e reflexo no CNPJ, na contabilidade e nos cadastros.
Documentos
O que costuma ser pedido.
A lista depende do imóvel, da sociedade e do cartório. Estes são os itens básicos.
- Matrícula atualizada do imóvel
- IPTU e certidão de débitos imobiliários
- Certidões do imóvel e dos vendedores/sócios
- Contrato social consolidado e CNPJ
- Documentos dos sócios e cônjuges, quando aplicável
- Laudo ou avaliação do imóvel
- Minuta de alteração ou ata de aumento de capital
- Guia de ITBI e comprovante de pagamento, se devido
Imóvel financiado, alienado ou com ônus exige autorização do credor e análise específica. Não assine contrato de integralização antes de conferir a matrícula e as condições do financiamento.
Fale com a Genius 7
Manda os dados do imóvel. A gente desenha a operação.
Sem compromisso. Se a operação não fizer sentido, também dizemos.
Pedir análise de integralização
Informe o objetivo e a situação do imóvel. Não envie documentos agora — a equipe pede a matrícula e os atos depois da triagem.
Perguntas frequentes
ITBI, avaliação e registro.
Integralizar imóvel é isento de ITBI?
Não necessariamente. A imunidade para realização de capital depende de requisitos e tem exceções, como a empresa com atividade preponderante de compra, venda, locação ou incorporação imobiliária. A análise é feita caso a caso, com o contador e, quando necessário, com advogado.
O contrato social basta para o imóvel ser da empresa?
Não. O contrato e o registro na Junta Comercial refletem o capital, mas a transferência da propriedade do imóvel exige registro na matrícula do cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, a sociedade não é titular perante terceiros.
Precisa de avaliação mesmo sendo sócios da mesma família?
Sim, a avaliação é parte da operação e protege os sócios e a sociedade. O formato e o nível de detalhe dependem do tipo societário, do valor e das exigências do registro e de eventuais credores.
Posso integralizar imóvel financiado?
Pode ser possível, mas depende da autorização do banco, das condições da alienação fiduciária ou da hipoteca e da análise do cartório. A triagem verifica a matrícula e o contrato de financiamento antes de qualquer minuta.
Quanto custa a operação?
Os custos variam conforme o valor do imóvel e o município: ITBI quando devido, emolumentos de registro, avaliação, atos societários e atualizações contábeis. A Genius 7 apresenta a estimativa por etapa antes de iniciar.
O imóvel entra pelo valor de mercado ou pelo valor do IPTU?
O valor relevante é o da avaliação aprovada na operação, que também serve de base para a apuração do ITBI quando devido. O valor venal do IPTU é uma referência municipal, não define sozinho o valor da integralização.
A Genius 7 atua na coordenação contábil, documental e administrativa. Não prestamos assessoria jurídica nem substituímos o registrador, o avaliador ou o profissional habilitado. A decisão sobre tributos e registro cabe aos órgãos e profissionais competentes.
Imóvel no capital, sociedade protegida.
Manda a matrícula e o objetivo. A Genius 7 monta o caminho completo.